观澜苑小区位于南京市建邺区兴隆街道奥体社区，由南京顺驰地产有限公司于2007年—2008年建成。小区总建筑面积236698平方米，总占地面积147936平方米，共计房屋717户，小区物业现为南京万科物业管理有限公司。

　　近年来，观澜苑小区可谓是经历了无数风雨。有建成初期的“根基薄弱”，有更换物业的心酸，也有小区自治的艰辛。好在，小区仍然有人在坚持，业委会的不断努力也让小区重焕新生。

　　业主、业委会与物业的极限拉扯

　　2017年，市场化脚步风头正劲的南京万科物业强势进驻小区，当时高昂的物业费和一字不能改的物业服务合同让业委会进退两难。是加码对抗，还是采取妥协让业主群体回归理性？业委会选择了后者。

　　后来，果如业委会所料，和高物业费不匹配的服务品质让业主群体感受到巨大的落差，不少业主难以接受。

　　2020年，南京物业服务市场变化巨大，万科物业没能延续原合同，观澜苑业委会有了重新选择的机会。2021年，观澜苑业委会启动公开选聘，而万科物业也终于愿意坐到谈判桌前。

　　观澜苑业委会再次做出了出乎意料的选择，他们耐心地和万科物业修订合同内容，而这一次，做出“妥协”的是万科物业。最终，业委会做了充分的解释工作，使得万科物业通过业主大会续聘。

　　变化从2022年开始，续聘成功后，业主大会通过了新三年的公共收益分配方案。从原来万科物业65%、业主大会35%，调整为万科物业30%、业主大会70%。由于前三年，万科物业需垫资修路，因此业主大会每年仅收回10%收益，其余公共收益用于支付工程资金。前几年的公共收益结余，也用于重建小区的监控系统。

　　此次谈判，业委会不但争取到了更大的公共收益分成比例，还成功将每平方米物业费降低了0.3元。值得一提的是，万科物业主动出资对地下车库进行翻新，平等的合作关系一旦形成，良性互动则成为可能。

　　2023年，小区地下车库焕然一新。万科物业采购设备，安排专人，用了数月时间陆续将小区400多个公共车位重新翻修。同年，小区原来坑洼不平的砖石路面也全部重新浇筑为沥青路面，并同时完成了监控线路的铺设。

　　至今年4月，监控设施施工完毕，小区做到监控全覆盖，且在大部分楼栋都安装了高空抛物摄像头。同时，万科物业加大投入，将原本形同虚设的干枯水景填实，铺上草坪，铲除部分灌木改为花坛花道，小区景观焕然一新。

　　2024年，南京开展消防安全大检查，重点整改架空层的电瓶车充电问题，观澜苑小区做到了全部电瓶车入地库，主干道无停车。

　　如今，观澜苑小区已然成为万科物业在南京市的标杆项目。万科物业曾组织多个小区业委会、筹备组到观澜苑参观走访。而在观澜苑试点成功的方案，如车库出新等措施也陆续在多个小区展开。小区的良性循环，居然在这样一个基础差、问题多的小区奇迹般地实现了。

　　业委会与物业的良性互动之路

　　总结下来，观澜苑业委会大概有三个特点：有底线、懂妥协、能坚持。

　　所谓有底线，很多热心业主一致认为，观澜苑业委会主任作为老党员，起到了中流砥柱的作用。当核心成员的底线明确，整个团队就能洁身自好，保持初心，在参与公共事务的过程中，将各种干扰因素排除在外，守护好全体业主的利益。

　　所谓懂妥协，在观澜苑业委会的身上则体现得淋漓尽致。他们没有选择在物业公司强势的时候硬抗，甚至在物业公司弱势的时候仍然保持理性，收回公共收益确保物业公司对小区的投入，终于在物业公司和业委会之间达成了一种平衡的合作关系。

　　所谓能坚持，虽然是依赖少数人的坚持，但也实现了近十五年的业主自治这条线不间断。这期间，业委会的延续其实非常脆弱，早在2009年第一届业委会备案时，甚至都没有制定小区的议事规则。时至今日，观澜苑小区仍然仅有简单的业主公约。

　　还记得两年前第一次走访观澜苑小区时，受访的业主杨女士尽管有道不完的苦处，却一直保持着一种乐观的心态。一路走着，她指着坑洼的地面描绘未来平整的道路，对着空空如也的监控室介绍改造规划，地下车库里打磨地面的机器扬起滚滚尘埃，但似乎只有她能看到光洁如镜的地面。正是如她这般的少数热心业主，串起了十五年业主自治中的那条细细丝线，连绵不绝。

　　观澜苑小区在业委会和万科物业的共同努力下，维持了一个相对健康的小小生态。随着大环境的变化，观澜苑小区极有希望从一个小生态变成可复制的新模式，令人期待。

　　通讯员　张涛　本报记者　王刚

　　文章来源：接点社区平台，有删改

　　图为改造后的观澜苑小区。　　受访者供图